マイウエルタ ｍｙｈｕｅｒｔａ
平成17年1月、定期借地権の活用に新たな可能性を秘めた「地代の前払い方式」が登場した。
定期借地権契約時の一時金を前払地代として授受した場合の税務上の取扱いを国税庁が示し、
「前受地代は、毎年１年分に当たる地代がその年の収益として所得税、法人税の対象になる。とされた。
定期借地権の一時金には権利金や保証金があるが、権利金は受取り時に一括課税され、
保証金は預り金で課税はされないが長期の債務で終了時に返還する負担がある。
前受地代は、地代を毎年均等に収益計上することで課税の分散がはかれ、終了時には返還を要せず、
権利金と保証金の欠点が一挙に解決した。
さらに、�〃遏垢涼和紊琉貮瑤鯀以Гい垢襦↓�契約期間の地代を一括前払いする、
�０貮�期間分を前払いするなど、さまざまな選択が可能で、�じ⇒�金や保証金を併用することも可能だ。
地主さんにとって、土地を売らずに資金調達できる前払い地代方式は、
不動産経営に画期的な革命をもたらす可能性があり大きな注目を集めている。
この方式は、借地人である不動産開発事業者にとっても前払いした地代を期間均等に経費化できる税務メリットがある。 従来の権利金は期間内に償却できず、保証金は長期の債権として不安定さがある。 事業者にとっても、前払い地代は期間に応じて確実に費用化できることで将来のキャッシュフローが明確になる。 いわば地主さん、借地人双方にメリットのある事業となる。
この方式を活用したビジネスモデルが登場した。
定期借地権を利用して不動産開発を行う事業者は、
地主さんのリクエストに応じて一定の前払い地代を支払いオフィスビルや賃貸マンションを開発する。
建物譲渡特約付借地権を採用し、３０年経過時に地主さんが建物を買い取る
（買取価格は契約時に定める。）ことで、将来は地主さんが収益不動産を保有することもできる。
前受地代を開発不動産の一部の購入に投資すれば、無借金で不動産共同経営も実現できると共に、
減価償却資産に投資することで、前受地代の期間均等収益も実質的には減価償却費で相殺できる。
多額な借金をして不動産開発を行う従来型の事業に比べ、事業リスクは劇的に改善され、経営の安定性は確実になる。
地主さんとって、前払い地代方式は計り知れない魅力を秘めた不動産収益事業、相続対策となる。
一般定期借地権の５０年の長さに不安を持つ方、地代未払いなど借地人との継続的な関係に不安を持つ方は、
是非この事業をお考えになってみてはいかがだろうか。
なお、事業化に当たっては、なによりも事業パートナーの選定が大切である。
社会的な信用力、経営の安定性、運営マネジメントノウハウを持つ、
本当に信頼できる企業を選ぶことが一番のポイントとなろう。
／定借プランナー／不動産コンサルティング技能登録／土地区画整理士／
／宅地建物取引主任者／ファイナンシャルプランナー／
ＮＰＯ法人首都圏定期借地借家権推進機構（運営委員）
財団法人都市農地活用支援センターまちづくりアドバイザー